个人住房抵押贷款之现房按揭

一、个人住房抵押贷款——现房按揭

现房按揭即购房人（借款人）以所购房屋作为抵押，从贷款人处获得一定数额的款项，用于支付房款，而贷款人取得房屋抵押权的行为。

购房抵押贷款包括两个法律关系，即借款人（即将取得所有权的购房人）与贷款人（银行）之间的借贷关系和抵押人（即将取得所有权的购房人）与抵押权人（银行）之间的财产抵押担保关系。

现房按揭是以抵押为基础的制度安排，两重法律关系存在于相同的当事人之间，因而在购房抵押贷款关系中，不涉及出卖人。购房抵押贷款，既应用于开发商与购买人之间的现房买卖，也广泛应用于二手房的买卖。

在房屋买卖过程中，购房人往往在签署买卖合同，支付首付款或定金后，需要用将要取得的房屋（房屋还没有登记在购房人名下）作为抵押获得贷款，以偿付剩余房款。贷款人通常是银行，银行在购房人取得房屋产权证的时候，也同时取得抵押权登记，取得他项权证。由于房屋买卖与贷款安排是同时进行的，甚至贷款往往也是房屋买卖重要条款，因此，在签署抵押贷款合同时，购买人并没有取得所有权，而在其取得房屋所有权之后，也并没有实际付清房屋的价款，其房屋价款是用按揭银行贷款支付的。因此，个人房屋按揭贷款存在一定的缔约和履行风险。为此，在现行房屋抵押贷款实践中，需要担保公司担保，以增强现房抵押贷款的安全。

【比较】房屋抵押贷款和购买抵押贷款的区别

现房买卖中的按揭贷款安排，非常类似于普通的抵押贷款，只是有一些特殊之处。第一，贷款期限及还款方式不完全一样。在房屋为其他债务进行担保的情形下，一般来讲该债务通常为短期债务，其清偿也多为一次性的。而房屋买卖中抵押贷款，通常为长期债务（在我国最长为30年），其债务清偿为按月分期清偿。一般来讲，在长期债务中，即使享有抵押权，债权人承担的风险也远高于短期债务。因此，房屋买卖中的房屋抵押贷款的风险高于普通房屋抵押贷款。第二，按揭是用购买房屋担保购买房屋借款债务的一种特殊抵押，它是用抵押权人的钱（债务）形成的财产来抵押的，而不是独立的财产，因而可用来担保清偿债务的担保物的价值就是有限的。

二、现房按揭操作

（一）以按揭付款的方式购买现房

现房指已经建好的商品房和可流转的二手房。这些房屋具备过户的基本条件，即出卖人拥有房屋产权证，在买卖合同签署、买受人支付首付款或全部款项（银行贷款）后，即可为贷款银行办理抵押手续。

一般来讲，普通的按揭房屋买卖需要经过以下步骤：

（1）卖方和买方签订住房转让合同。

（2）买方向银行提出贷款申请，贷款额按照下列公式计算：贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数。

（3）卖方与买方到房地产管理部门办理房屋产权过户手续。

（4）银行与买方申请办理抵押登记手续。

（5）银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上。

普通的房屋按揭贷款的关键环节是，银行将贷款划到卖方的账户（按买受人指示，划付贷款）的时间点。这显然至少有两种模式。

第一种模式是在房产办理完过户并办理抵押后才放贷。

具体操作是：卖方在买方支付首付款后，即为买方办理过户手续；买方同时为银行办理抵押登记；银行取得抵押登记（受理日后20天，抵押登记生效，银行取得抵押登记证书）后按买方指示，向卖方付款。在这种模式下，出卖人存在较大的风险，银行相对来说要安全一些。在现实中，存在变通方式，即抵押登记受理后（收件收据开好后），可以放款，但需要担保公司担保。

第二种模式是买受人支付首付款后，银行即放贷（按买受人指示向出卖人划付贷款），在出卖人获得全部款项后，再为买受人办理过户手续。在买受人办理过户的同时为银行办理抵押登记。

在这种模式下，银行面临较大风险，因为房屋能否过户尚不确定，使得抵押登记能否实现存在一些不确定因素，除非买受人提供额外的担保，比如担保公司担保，银行不会选择第二种付款方式。

（二）以按揭付款的方式购买按揭现房（转按揭）

按揭是目前大多数房屋买卖的付款方式。出卖人出售的房屋本身是用按揭贷款购买的，还有剩余按揭贷款没有还清，其转让正在按揭当中的房产时要征得抵押权人即原借款银行的同意，而且办理新的按揭之前，要先清偿前一个按揭。这样，购买按揭房屋的按揭贷款涉及所谓的转按揭问题，更加复杂。这里涉及两个特殊程序：

一是卖方提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，注销抵押登记；

二是买方申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。

以按揭方式购买按揭房屋大致需要以下步骤：

（1）卖方向银行提出转按揭申请，经银行审查同意的，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。

（2）卖方和买方签订住房转让合同。

（3）买方向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为卖方剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算：贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数。

（4）银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。

（5）卖方与买方办理产权过户手续。

（6）银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，同时与买方申办新的抵押登记手续。

（7）银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上，然后根据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。

在转按揭交易中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的第一笔贷款，才能进行产权过户，然后再次申请抵押贷款。